Мы продолжаем рубрику «Актуальные вопросы регистрации недвижимости», в рамках которой еженедельно по четвергам совместно с Росреестром Башкортостана публикуем информационные материалы, разъясняющие различные нюансы, возникающие при сделках с недвижимостью.

Сегодня говорим о «Дачной амнистии», воспользоваться которой можно до 2031 года. Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости №1 Управления Росреестра по РБ Альфия Мусина ответила на самые распространенные вопросы.

«Дачная амнистия» продлена до 2031 года. Ее продлевают уже не в первый раз. Действительно ли она так востребована?
Действительно, упрощенный порядок государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, получивший название «дачная амнистия», начал действовать с 1 сентября 2006 года, то есть длится уже 18 лет. За это время в России по «Дачной амнистии» зарегистрировали более 15 миллионов объектов недвижимости. Тем не менее, вопрос продления «дачной амнистии» актуален как для нашей республики, так и для всего государства. Возможно потому что жилые и садовые дома, а также индивидуальные жилые дома в наше непростое время стали наиболее востребованными. Многие семьи при выборе между квартирой или загородным домом все чаще стали делать выбор в пользу собственного дома. Поэтому для упрощения оформления прав на такие объекты недвижимости «дачная амнистия» продлена.

Сколько жителей Башкирии зарегистрировали объекты недвижимости в упрощенном порядке?
По нашей статистике, по «дачной амнистии» за этот период в регионе зарегистрировали порядка миллиона прав на объекты недвижимости.

Какие объекты в Башкирии регистрируют по «дачной амнистии» чаще всего?
Сейчас наблюдается большая активность по индивидуальным жилым домам и домам, которые возводятся на садовых участках. И если даже на участке кроме дома есть гараж, баня и еще какая-то хозяйственная постройка, граждане, как правило, регистрируют только дом. Это их право. Государственная регистрация носит заявительный характер. Но при этом мы всегда напоминаем, что право возникает с момента регистрации. Поэтому не стоит затягивать вопрос с надлежащим оформлением права собственности.

Разрешение на строительство теперь не требуется, а действуют два способа оформить построенный дом. Что это за способы, и в чем разница между ними?
Да, действительно, разрешение на строительство жилого дома, если вы проводите его на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или для ведения садоводства, получать теперь не нужно. Если вы планируете такую стройку, у вас есть возможность пойти двумя путями. Первый из них – уведомительный порядок, второй – упрощенный. Расскажу о них подробнее.

Уведомительный порядок делится на три этапа. На первом этапе перед началом стройки вы уведомляете местную администрацию о планируемом строительстве. Заполняете специальную форму и указываете в ней параметры строительства (адрес участка, этажность дома, из каких материалов и прочее). При соответствии параметров градостроительному законодательству администрация направляет вам уведомление о согласовании строительства. На втором этапе по окончании строительства вы приглашаете кадастрового инженера, который готовит технический план вновь возведенного объекта. На третьем этапе направляете в администрацию уведомление об окончании строительства и документы, подготовленные кадастровым инженером.  Администрация сама подает документы в Росреестр в электронном виде, и вы получаете выписку из ЕГРН о постановке вашего дома на кадастровый учет и регистрации вашего права собственности.

Второй порядок регистрации – упрощенный. Он также делится на три этапа. На первом перед началом стройки необходимо убедиться, что параметры планируемого к возведению дома соответствуют требованиям законодательства. В частности, не должно быть более трех надземных этажей, а высота дома не может превышать 20 метров. На втором этапе, по окончании строительства вы приглашаете кадастрового инженера, который готовит технический план вновь возведенного объекта на основе заполненной вами декларации. На третьем этапе вы самостоятельно подаете в Росреестр пакет документов для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности, получаете выписку из ЕГРН. Документы за вас может также подать и кадастровый инженер, если это предусмотрено условиями заключенного между вами договора.

А что касается садовых домов?
В данном случае действует упрощенный порядок – по техническому плану.

На какие объекты, помимо жилых и садовых домов, распространяется «дачная амнистия»?
«Дачная амнистия» предусматривает упрощенный порядок регистрации прав не только на жилые и садовые дома на садовых участках и индивидуальные жилые дома. Она также распространяется на земельные участки, предоставленные гражданам до 30 октября 2001 года в собственность, бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение. Участки могут быть дачными, огородными, предоставленными для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Зарегистрировать права на указанные объекты в упрощенном порядке можно бессрочно.

Как в упрощенном порядке оформить эту недвижимость? Что для этого нужно?
Для оформления прав на земельный участок, предоставленный на определенных видах права до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то есть до 30 октября 2001 года, достаточно подать в МФЦ только правоустанавливающий или даже правоподтверждающий документ на него. Это может быть свидетельство о праве на землю, договор или какой-либо акт о предоставлении участка в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение; выписка из похозяйственной книги; договор на право застройки. Также в МФЦ следует подписать заявление о регистрации права собственности.

Если человек построил себе дом с нарушением требований законодательства и не хочет или не может оформить недвижимость, чем ему это грозит?
Важно понимать, что постоянно скрываться не получится и в итоге вас могут настигнуть последствия, например, в виде штрафа за самовольную постройку. Незаконно построенную недвижимость нельзя продать, подарить, предоставить в аренду. Распорядиться земельным участком, на котором имеется незаконная постройка, также проблематично.

В зависимости от конкретной ситуации в отношении самовольной постройки судом либо органом местного самоуправления может быть принято решение о ее сносе, либо решение о ее приведении в соответствие с требованиями закона. Такие действия осуществляются за счет того, кто построил объект недвижимости или использует земельный участок.

Кроме того, в случае возникновения ситуаций, когда одновременно с земельным участком изымаются расположенные на нем объекты недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, например для строительства той же дороги, то гражданин, не зарегистрировавший данный объект, рискует остаться без полагающейся в таких случаях компенсации. То есть если строения на изымаемом земельном участке в установленном порядке не оформлены, право доказать, что данные объекты не являются самовольными постройками, будет сложно.

Как зарегистрировать право на земельный участок под ИЖС, предоставленный после введения в действие Земельного кодекса РФ (т.е. до 30 октября 2001 года)?
В таком случае земельный участок регистрируется на общих основаниях, а именно: при предоставлении акта соответствующего государственного или муниципального органа о предоставлении участка или гражданско-правового договора о его приобретении.

Как получить право собственности на участок, который находится в государственной или муниципальной собственности?
Продажа участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Также определены некоторые случаи продажи участков без торгов: на основании решения органа власти или органа местного самоуправления о предоставлении в собственность участка бесплатно или на основании договора купли-продажи за плату. На территории Башкортостана такие решения по неразграниченным землям принимает Минземимущество РБ.

Продается земельный участок, который находится в аренде у физических лиц. Стоит ли приобретать такой участок?
Арендатор может переуступить право аренды другому лицу. Договор о переуступке прав и обязанностей заключается письменно и подлежит регистрации в ЕГРН, если первоначальный договор прошел государственную регистрацию в Росреестре. Собственнику земельного участка арендатором должно быть направлено уведомление о передаче своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в случае, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет. Если же договор аренды заключен на срок менее пяти лет, то необходимо согласие арендодателя на заключение  договора о переуступке прав и обязанностей в пользу третьего лица. Необходимо иметь в виду что, соглашаясь на подобную сделку, вы приобретаете только право аренды. В собственность данный земельный участок вы сможете получить, как правило, лишь выкупив его у арендодателя.

Как узаконить землю рядом с участком, находящимся в собственности гражданина, тем самым увеличив свой участок?
В случае, если земельный участок находится в частной собственности гражданина и предназначен для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства или гаражного строительства, то такой земельный участок можно преобразовать путем перераспределения с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, с целью изменения границ земельного участка (приведения их в соответствие с фактическими границами, увеличение площади земельного участка и прочим). Для этого необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) и обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления за ее утверждением с заявлением о перераспределении земельного участка. В итоге утверждается схема, заключается соглашение о выкупе участка из государственной (муниципальной) собственности. По итогу кадастровый учет будет осуществлен в соответствии со схемой.