Совместно с Росреестром мы продолжаем рубрику «Вопросы о недвижимости». Перед началом строительства важно понять, не входит ли участок, на котором планируется возведение дома, в так называемую зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). О то, что такое зоны с особыми условиями использования территорий и где категорически нельзя начинать строительство рассказали специалисты Управления Росреестра по Республике Башкортостан.
Что такое ЗОУИТ?
Понятие ЗОУИТ, то есть зона с особыми условиями использования территорий, закреплено в Земельном кодексе. Впервые оно появилось в 2008 году в Градостроительном кодексе, а в 2018-м в Земельный кодекс ввели новую главу XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий», однако исчерпывающего законодательного определения ЗОУИТ не существует.
Фактически ЗОУИТ — это территории, в границах которых установлены ограничения на использование земельных участков. Они могут предусматривать полный запрет на строительство на земельном участке либо необходимость получения дополнительных разрешений или согласований.
Какие виды ЗОУИТ бывают?
Они объединены в пять групп в зависимости от целей:
- защита жизни и здоровья граждан;
- безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства;
- обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
- охрана окружающей среды;
- обеспечение обороны страны и безопасности государства.
Всего существует 28 видов ЗОУИТ, которые перечислены в ст. 105 Земельного кодекса, например: зоны охраны объектов культурного наследия; охранная зона железных дорог; приаэродромная территория; охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы); водоохранная зона и другие.
Существуют ли охранные зоны, которые не внесены в Земельный кодекс?
Да, существуют также охранные зоны, которые не внесены в Земельный кодекс, но на которых, тем не менее, невозможно узаконить строительство. Это исторические территории и поселения, береговые полосы, мелиорируемые земли и территории миграции животных.
Какие зоны запрещают строительство?
Для разных ЗОУИТ действуют отличающиеся друг от друга условия. Например, категорически запрещено вести строительство рядом с аэропортом или высоковольтной ЛЭП. При этом в отношении каждого вида ЗОУИТ закрепляется особый характер осуществления строительной деятельности. Так, в водоохранной зоне запрещено строительство объектов, эксплуатация которых может привести к загрязнению вод. Нарушение требований ЗОУИТ является основанием для признания объекта самовольной постройкой, которую снесут по решению суда
Каков перечень объектов, около которых нельзя вести строительство?
Такие объекты как, магистральные трубопроводы; аэродромы; высоковольтные ЛЭП; береговая полоса; водохранилища и источники питьевого водоснабжения; промышленные и коммунальные объекты; газопроводы; канализационные сети; водопроводы.
Как проверить ЗОУИТ участка?
Универсального способа проверки земельного участка на предмет его попадания в ЗОУИТ не существует. Бывают случаи, когда подобные зоны не регистрируют в Росреестре. По этой причине при проверке лучше принять целый комплекс мер и изучить сразу несколько источников
Какие источники нужно проверить?
При поиске необходимой информации может помочь публичная кадастровая карта Росреестра. Зайдя на нее, надо в разделе «Слои» открыть пункт «ЗОУИТ», после чего появится список таких участков.
Другой способ проверки — это заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Все предоставленные ведомством данные, в том числе и о характеристиках объекта недвижимости или земельного участка и о том, попадает ли он в границы ЗОУИТ, будут актуальными.
На публичной кадастровой карте и в выписке из реестра недвижимости отобразится только та информация о зонах ЗОУИТ, которая внесена в Росреестр.
Информацию о ЗОУИТ могут содержать градостроительный план земельного участка, генеральный план поселения, городского округа, правила землепользования и застройки.
Какие советы можно дать?
Во-первых, можно обратится в филиал Роскадастра за аналитической информацией об объекте недвижимости. Специалисты Роскадастра подготовят информационную справку на интересующий объект недвижимости исходя из данных Реестра недвижимости, публичной кадастровой карты, правил землепользования и застройки и других источников.
Не стоит пренебрегать и фактическим осмотром земельного участка. Так, например, если при осмотре обнаружено прохождение в границах земельного участка линейного объекта, даже не зарегистрированного в ЕГРН, есть вероятность того, что там будет установлена соответствующая зона. Наличие информации о ЗОУИТ является крайне важной и необходимой при начале проектирования и строительства на земельном участке в случае его последующей эксплуатации, а также при совершении распорядительных сделок. Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, возникновения убытков, сноса построенного объекта капитального строительства, необходимо детально исследовать вопрос наличия/отсутствия в границах земельного участка ЗОУИТ.
News
