Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних, в том числе средств материнского капитала – не редкость. И важно учесть все нюансы для того, чтобы сделка прошла без нарушений прав несовершеннолетних.

Сегодня в рамках совместной с Росреестром рубрики «15 актуальных вопросов регистрации недвижимости», которую мы запустили в честь 15-летнего юбилея Росреестра и 25-летия со дня образования системы госрегистрации прав в Башкирии, начальник отдела государственной регистрации недвижимости №2 Василя Нургалиева отвечает на вопросы о сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних и с участием средств маткапитала. 

В какой форме заключается договор купли-продажи квартиры если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, обязательно ли нотариальное удостоверение этой сделки?
В соответствии со ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.  Исходя из этого, договор купли-продажи квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребенок, подлежит нотариальному удостоверению. 

Обязательно ли получать разрешения органа опеки и попечительства при  продаже жилого помещения, если сделка нотариально удостоверена?
Для заключения любой сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего требуется получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства, независимо от нотариального удостоверения данной сделки.

Может ли несовершеннолетний в возрасте 17 лет сам оформить продажу своей квартиры?
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки по распоряжению недвижимым имуществом только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. При этом также необходимо предварительно получить разрешения органа опеки и попечительства.

Сейчас часто говорят, что запрещены сделки с микродолями, что это значит и как продать квартиру, если в ней уже есть микродоли? 
Если площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения, то это и есть микродоля.
Собственник жилого помещения не вправе проводить сделки с помещением или со своей долей, если в результате площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров. Но если он уже владеет микродолей, то нет прямого запрета по распоряжению этой недвижимостью. Но при этом число собственников жилого помещения не может увеличиваться, а микродоля еще делиться на новые доли. 

Сделки, влекущие возникновение микродолей,  являются ничтожными в силу требований статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом есть определенные исключения, а именно,  положения статьи о микродолях не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона (в том числе в результате наследования), а также в случаях приватизации жилых помещений. А также правила не применяются для сделок, заключаемых в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Подлежит ли соглашение о выделении долей своим детям по материнскому капиталу нотариальному удостоверению?
Если соглашение о выделении долей детям по материнскому капиталу не содержит элементы иных сделок, требующих нотариального удостоверения (например,  элементы соглашения о разделе совместно нажитого имущества), то такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению.

Квартира покупалась на имя одного из супругов, при этом при покупке были использованы средства материнского капитала. Можно ли в этом случае одному из супругов отказаться от выделения доли по материнскому капиталу?
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей с определением размера долей по соглашению. Отказ от доли в этом случае законом не предусмотрен.

Можно ли выделить доли по материнскому капиталу детям в квартире, где на приобретение не был использован маткапитал,  так как квартиру, где был использован материнский капитал, мы планируем продать?
Нет, по соглашению доли должны быть выделены именно в той квартире, где были использованы средства материнского капитала.