Мы продолжаем рубрику «Актуальные вопросы регистрации недвижимости», в рамках которой еженедельно совместно с Росреестром Башкортостана отвечаем на разные вопросы и описываем распространенные ситуации, возникающие при сделках с недвижимостью.

Сегодня говорим об использовании материнского капитала при сделках с недвижимостью. На вопросы отвечает заместитель руководителя Управления Росреестра по РБ Наталья Низамутдинова.

Как правильно выделить долю ребенку, если материнский капитал использован на покупку дома с землей?
Земельным кодексом РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. При выделении доли в праве собственности на жилой дом необходимо выделить доли в праве собственности на земельный участок пропорционально долям в праве на жилой дом. То есть выделение долей в праве собственности на здание проводится вместе с выделением долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание.

В каких случаях необходим нотариус, а в каких случаях можно оформить соглашение о разделе недвижимости, приобретенной с использованием маткапитала, без него?
Если жилое помещение приобретено за счет средств материнского капитала и оформлено на лицо, которое на момент получения сертификата не состояло в браке, то в данном случае соглашение можно составить в простой письменной форме (без нотариального удостоверения). Если соглашением определяются доли несовершеннолетних детей, при этом режим совместной собственности супругов на оставшуюся долю в праве на жилое помещение не изменяется, то нотариального удостоверения соглашения также не требуется. То есть в случае, если в соглашении об определении долей будет содержаться указание на то, что доли в праве общей долевой собственности супругов будут являться совместной собственностью супругов и при наличии соответствующего заявления о государственной регистрации, то возможно предоставление на государственную регистрацию соглашения, заключенного в простой письменной форме.

Если соглашением определено, что супруги приобретают в долевую собственность объект недвижимого имущества совместно с несовершеннолетними детьми, то такое соглашение подлежит нотариальному удостоверению. 

Если материнский капитал тратится на недвижимость в ипотеке, которая была оформлена до рождения ребенка, нужно ли получать согласие банка на выделение доли?
Если задолженность по кредиту (займу) погашена за счет средств материнского капитала, и обременение в пользу банка отсутствует (ипотека погашена), то согласие банка на выделение долей после погашения ипотеки не требуется.

Можно ли выделить долю, если ипотека не погашена?
Выделение долей детям возможно и в течение выплаты ипотечного кредита. Это можно сделать только с согласия банка. Отметим, что собственники жилья без согласия банка не могут продать, обменять или подарить объект, а также выделить доли.

На что можно направить материнский капитал, чтобы улучшить жилищные условия?
На оплату приобретаемого по договору купли-продажи жилого помещения, на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам (займам) на приобретение или строительство жилья, на строительство или реконструкцию жилого дома.

Какие документы надо представить в Росреестр, чтобы оформить сделку по купле-продаже с использованием материнского капитала?
– Заявления о государственной регистрации от продавца и от покупателя;
– договор купли-продажи, подписанный сторонами;
– госпошлина 2 000 рублей за регистрацию права собственности;
– разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилого помещения, если одним из продавцов выступает несовершеннолетний ребенок;
– подлинник кредитного договора или договора займа – если средства материнского капитала направляются на оплату первоначального взноса, а остаток – на заемные средства;
– копию сертификата на материнский капитал в случае, если эти средства непосредственно идут на оплату приобретаемого по договору купли-продажи жилья.

Дополнительным документом может быть нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение жилого помещения – если это имущество приобретено продавцом в период брака на совместно нажитые денежные средства. При отсутствии такого документа переход права зарегистрируют, но в ЕГРН внесут отметку, что сделка проведена без согласия супруга, и она может быть оспоримой.