Росреестр и UfacityNews.ru запускают специальную рубрику «15 актуальных вопросов регистрации недвижимости» в честь 15-летнего юбилея ведомства и 25-летия со дня образования системы госрегистрации прав в Башкортостане. Каждый четверг в течение 15 недель мы будем рассказывать о самых актуальных темах и давать ответы на вопросы, которые чаще всего возникают во время сделок с недвижимостью.

Сегодня говорим с начальником отдела государственной регистрации недвижимости №4 Управления Росреестра по РБ Александрой Ждановой о том, почему Росреестр может приостановить сделку с недвижимостью или даже отказать в ее проведении.

Александра Борисовна, зачастую расчет при покупке квартиры происходит сразу после подписания договора и подачи его в Росреестр через МФЦ. Насколько это безопасно? 

Сама по себе подача документов в Росреестр, в том числе через МФЦ, еще не гарантия того, что сделка будет зарегистрирована – могут обнаружиться причины, препятствующие регистрации. Специалисты МФЦ, куда продавец с покупателем обращаются для регистрации недвижимости, обязаны только принять документы. Их содержание или комплектность они не проверяют, этим будут заниматься регистраторы Росреестра. Поэтому о том, что какие-то поданные документы не соответствуют требованиям, становится известно несколько позднее, после того, как документы поступят непосредственно регистраторам прав Росреестра. Полный перечень причин, по которым Росреестр может приостановить регистрацию, содержится в № 218-ФЗ «О госрегистрации». В нем 63 основания для приостановки. На практике список наиболее распространенных оснований регистрации намного короче. 

Поэтому в интересах самого заявителя при первом же сигнале о том, что каких-то документов не хватает или они представлены в не той форме, которая предусматривается законодательством – все исправить и заново запустить процесс регистрации.

По каким причинам чаще всего происходят приостановки?

Чаще всего сами документы не отвечают требованиям законодательства. Например, стороны забыли включить в договор существенные условия, без которых он считается незаключенным. К таким условиям относятся предмет, цена, дата заключения договора, информация о сторонах договора. Сама форма договора также бывает не соблюдена заявителями. Например, если один из собственников несовершеннолетний или отчуждаемая недвижимость находится в долевой собственности, сделку должен оформить нотариус.

Приостановка может быть связана с неправильно составленной доверенностью. Например, доверенность выдавалась для того, чтобы оформить право собственности на дом или земельный участок, а заявитель обращается в Росреестр для продажи объекта. Оформление и продажа недвижимости – по закону разные действия, поэтому важно, чтобы при составлении доверенности у нотариуса продавец объяснял, для чего именно он получает доверенность.

Наверное, много вопросов вызывает комплектность документов?  

Да, бывают случаи, когда на регистрацию подан неполный пакет документов. Тогда регистрация приостанавливается и сторонам приходится доносить отсутствующие документы. Узнать, какие именно документы в каждом конкретном случае нужны для регистрации, можно на портале Росреестра через сервис «Жизненные ситуации», в котором после заполнения определенного опросника появится окно с перечнем необходимых документов для оформления, сроками регистрации и суммой госпошлины. Кроме того, консультацию по пакету документов специалисты Росреестра предоставляют по единому справочному телефону 8-800-100-34-34. В шапке социальной сети Управления Росреестра в ВКонтакте закреплена ссылка на онлайн-консультант, через который можно задать интересуемые вопросы сотрудникам нашего Управления.

Какие еще бывают причины приостановки? 

В том случае, если стороны не оплатили госпошлину за регистрацию, документы будут просто возвращены без рассмотрения. 

Еще регистрацию не проведут, если квартира находится в обременении или под арестом. Обычно перед сделкой заказывают выписку из ЕГРН, в которой видно наличие на объекте обременений. Проблема в том, что информация в этой справке очень быстро устаревает, и обременение может быть наложено сразу после предоставления выписки. Если оно есть, Росреестр не зарегистрирует право на такую квартиру за покупателем.

Право за покупателем не зарегистрируют, если в рамках межведомственных запросов регистратор не получит нужные сведения у иных госорганов или муниципалитетов или при сверке сведений представленные документы не подтвердят свою подлинность.

Также важно помнить, что заявители имеют право не предоставлять согласие супруга на отчуждение недвижимости, приобретенной в браке. Но в таком случае в ЕГРН вносится отметка об отсутствии такого согласия, и в выписке из ЕГРН эта информация отражается. Погашение такой записи позже действующим законодательством не предусмотрено.

Бывает ли так, что сведения об объекте в ЕГРН и в документах расходятся?

Когда информация об объекте в поданных на регистрацию документах не соответствует данным, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), это тоже повод для приостановки регистрационных действий. К примеру, переход собственности на земельный участок на покупателя не зарегистрируют, если выяснится, что в ЕГРН границы земельного участка пересекаются с границами другого земельного участка.

Как вовремя узнать о приостановке и принять меры по возобновлению процесса регистрации?
Если регистрация приостановлена, продавцу и покупателю Росреестр посылает уведомление. Получить его можно по-разному: в МФЦ, когда участники сделки придут забирать документы, по электронной почте (если она была указана при подаче заявления), может позвонить регистратор и сообщить о том, что сделка приостановлена. В уведомлении обязательно указывается причина, по которой произошла приостановка и для продолжения регистрации ее необходимо устранить. Если требуется что-то уточнить, то можно связаться с регистратором по телефону, который указан на уведомлении. 

Узнать, на какой стадии находится ваше заявление, можно через электронный сервис на портале Росреестра «Проверка исполнения запроса (заявления) online».

Какие сроки даются на устранение причин приостановки?

Три месяца, но это не значит, что сторонам придется ждать несколько месяцев, прежде чем снова обратиться в Росреестр. Как только причина, по которой регистрация приостановлена, устраняется, например стороны донесли необходимые документы, регистрацию возобновляют.

Если причины приостановки не устранили, в регистрации отказывают?

Да, отказ в регистрации происходит тогда, когда срок приостановления истек, а причины, препятствующие регистрации, не были устранены. Если Росреестр все-таки отказывает сторонам в регистрации, уплаченная госпошлина не возвращается. Поэтому перед обращением в Росреестр нужно очень внимательно подойти к подготовке документов, ознакомиться со способами расчета по сделке, при помощи которых вы сможете защитить свои интересы, в случае если регистрация будет приостановлена.

Как обстоят дела с качеством документов от заявителей? Можно ли сказать, что этот фактор все реже становится причиной приостановок?

Мы активно взаимодействуем с профсообществом: риэлторами, нотариусами, кадастровыми инженерами, органами власти и органами местного самоуправления, застройщиками, кредитными учреждениями и снимаем многие проблемные вопросы в ходе наших диалогов. Учитывая, что сегодня многие органы и организации уполномочены подавать документы в Росреестр за заявителей, да и сами граждане и представители бизнеса стали гораздо грамотнее, качество документов намного улучшилось. Наша цель – минимизировать причины, по которым приостановки могут произойти. Так снизятся сроки оказания услуг и повысится удовлетворенность заявителей.